ООО «АКГ «ВЕРДИКТУМ» - весь спектр аудиторских услуг

График работы 09.00 до 18.00

Офис Карельский пер., дом 5.

Контакты 8 (812) 426-75-15

Оценка земельных участков – что это за процесс?

Оценка земельных участков – один из самых сложных, и интересных видов оценочных работ. За годы существования оценочной деятельности по данной теме создано множество научных и практических трудов. Лучшие из них разобраны на цитаты и формулировки, которые можно встретить на многочисленных тематических ресурсах. Мы постараемся объяснить основные и интересные моменты этого процесса доступным для неспециалиста, языком.

Оценка земельных участков

Уникальность любого земельного участка состоит в том, что его ценность (стоимость) в большей мере формируется его окружением, которое меняется со временем. Те земельные участки, окружение которых наиболее вероятно будет оставаться постоянным и привлекательным в течение долгого времени – например десятков лет, обладают наивысшей стоимостью в своём сегменте (классический пример – остров, для размещения базы отдыха).



Для определения предварительной стоимости работ по оценке, пожалуйста, заполните нижеприведенную форму:



500 максимум символов

* для оценки помещения - адрес, площадь и назначение,

* для оценки здания - кадастровый номер земельного участка, площадь здания, и его назначение.

Уточнить стоимость услуги: (812) 426-75-15

 

Сложнее провести оценку земельного участка, когда известно, что окружение будет меняться, или уже меняется (например, только формируется из пока неосвоенных участков).

Оценка земельных участков в СПб

Теоретически, оптимально и своевременно изменяя использование земельного участка в «ногу» с изменениями его окружения можно поддерживать его ценность на высоком уровне. Однако, есть здания-памятники, снести которые нельзя, или прочие градостроительные ограничения, например по высотности зданий, которые запрещают воздвигнуть на участке доходный небоскрёб. Существуют и прочие ограничения для использования участка с максимальной доходностью – например долгосрочный договор аренды по которому из устаревшего здания на участке не выселить арендаторов ранее чем через несколько лет, или законодательно утверждённое зонирование территории – не построить частные коттеджи там, где участок отведён под зону рекреации и отдыха. Таким образом, окружение каждого земельного участка формируется в правовом поле.

Оценка земельных участков

Первая ступень анализа на предмет наиболее эффективного использования (НЭИ) любого земельного участка - это наличие существующих юридических ограничений. На данном этапе оценщик определяет, как можно использовать земельный участок – какие здания и в каком объёме на нём можно построить. Это ещё одна особенность земельных участков – ведь сами по себе, земельные участки без возможности капитальных вложений в их освоение и застройку , не приносят доход (за очень редким, и относительным исключением – например охотничьи угодья).

Вторым этапом анализа являются физические свойства самого земельного участка. Основные из них это риск подтопления, несущая способность грунтов, и перепады высот на территории. Экологическая загрязнённость грунтов и необходимость проведения рекультивации, а в некоторых случаях проведение археологических раскопок перед освоением участка, или необходимость его разминирования, так же относятся к факторам анализа физических свойств земельного участка. Как ни странно, и в Санкт-Петербурге есть зоны, где нельзя строить многоэтажные дома, они будут постоянно давать трещины (как печальный пример, – несмотря на прогнозы, был воздвигнут жилой дом по ул. Замшина д. 31 к 4, где в зоне выхода глубинных напорных вод проявляется планетарная пульсация – дом весь в трещинах). Открывающиеся с участка красивые виды, так же являются его физической характеристикой, хоть и не относятся к нему напрямую. Казалось бы, например, на берегу моря видовые характеристики неизменны; но и здесь иногда есть нюансы. Построенный массив многоэтажных домов на берегу Финского залива с реализованными в них «видовыми» квартирами в настоящее время уже отгорожен от побережья жилыми комплексами намывных территорий.

Третьим этапом является финансовая осуществимость финансовых вложений. Проще говоря, оценщик здесь отвечает на вопрос – а стоит ли игра свеч? На этом этапе отбрасываются все убыточные проекты освоения или переустройства улучшений на земельном участке. Например, физически возможно осушить несколько гектаров заболоченной местности для дальнейшего сельскохозяйственного использования, однако выращивая там сельхозпродукцию, в течении ряда лет затраты на мелиорацию не будут компенсированы. И напротив, вариант строительства плотины для подъёма воды на данном участке, с целью организации рыборазводного хозяйства даст значительный доход, быстро окупив затраты на строительство дамбы.

Оценка земельных участков

В финале анализа наиболее эффективного использования основной – этой процедуры для проведения оценки земельного участка, из доходных вариантов выбирается наиболее прибыльный. На данном этапе, если предварительно разность между ними невелика, расчеты проводятся по уточнённым данным, что позволяет выявить оптимально использование.

Конечно, для оценки садового земельного участка, или земельного участка для ИЖС, нюансов, влияющих на стоимость меньше, т.к. юридические ограничения задают само использование, однако и в данных работах есть свои интересные особенности - как далеко участок от ж/д станции, есть ли всесезонный подъезд, степень благоустройства участка, есть ли на участке старый фундамент, колодец, или централизованный водопровод и т.д.

На основании проведённого анализа, оценщик определяет ценообразующие факторы для расчёта и требования к подбираемым объектам- аналогам. А сам расчет и внесения корректировок – это не менее интересный процесс, который также подробно описывается в каждом Отчёте об оценке.

 Преимущества оценки земельных участков в ООО «АКГ «ВЕРДИКТУМ»

Выполняемые нашими специалистами Отчёты об оценке земельных участков соответствуют действующим федеральным стандартам оценки и проходят экспертизы в кредитных учреждениях, которые по роду деятельности, отнюдь не снисходительны к степени обоснованности итоговой величины рыночной стоимости. В арсенале используемых оценщиками средств множество полезных интернет ресурсов для проведения анализа характеристик земельных участков и объектов недвижимости, а самое главное, профессиональные навыки обобщения и структурирования содержащихся на них данных:

Перечень случаев, когда проведение оценки является обязательным по закону

Для объектов федеральной, региональной, муниципальной собственности:

  • при продаже объекта или ином отчуждении;
  • при использовании объекта в качестве предмета залога;
  • при решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

При возникновении споров о стоимости:

  • при оспаривании кадастровой стоимости;
  • при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании сторон.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены в тщательности нашего подхода к работе. Для оформления заказа Вы можете связаться по телефону (812) 426-75-15 с нашим специалистом.