Передача помещения учредителю

Вопрос от 12.04.2017

"помогите разобраться в ситуации. ООО в 2015 году выкупило нежилое помещение, на баланс его не поставило, как сейчас его поставить и какие будут последствия, чем это грозит?

 И на данный момент является собственником, кадастровая стоимость составляет около 7 млн., уставный капитал 500 тыс., зарегистрировано 22.10.2002 г.

Сейчас ООО хочет продать или подарить это помещение одному из учредителей, что лучше - дарение или купля-продажа,

и как это правильно сделать, с чего начать?

 будет ли это являться крупной сделкой?

нужно ли оформлять сделку у нотариуса?"

ОТВЕТ:

• Устранение ошибок прошлых периодов

 При выявлении ошибок в бухгалтерском учете (не постановка  объекта на учет является ошибкой) необходимо руководствоваться  ПБУ 22/2010  "ИСПРАВЛЕНИЕ ОШИБОК В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ И ОТЧЕТНОСТИ", утвержденным Приказом Минфина РФ № 63 Н от 28.06.2010.

Поскольку нам не известен размер активов Вашего Общества,  на какой системе налогообложения вы находитесь, подлежит ли Общество обязательному аудиту,  утверждена ли отчетность собственниками на сегодня,  то наш ответ строится на следующих предположениях:

-  Вы применяете ОСНО

- подлежите обязательному аудиту  (т.е не вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета)

- данная ошибка для вас существенна

- на сегодняшний момент отчетность у вас подписана, но не утверждена собственниками.

Так же нам не известно, какая ситуация сложилась  у вас  с денежными средствами, уплаченными за помещение:

- либо ваша организация  перечислили их с расчетного счета и сейчас у вас числится кредиторская задолженность в размере перечисленных денежных средств.

- либо вы их не платили

- либо учредитель, или иное лицо оплатили стоимость помещения со своего личного счета и не предоставили информацию

В соответствии с п. 8 ПБУ 22/2010:

Существенная ошибка предшествующего отчетного года, выявленная после представления бухгалтерской отчетности за этот год акционерам акционерного общества, участникам общества с ограниченной ответственностью, органу государственной власти, органу местного самоуправления или иному органу, уполномоченному осуществлять права собственника, и т.п., но до даты утверждения такой отчетности в установленном законодательством Российской Федерации порядке, исправляется в порядке, установленном пунктом 6 настоящего Положения. При этом в пересмотренной бухгалтерской отчетности раскрывается информация о том, что данная бухгалтерская отчетность заменяет первоначально представленную бухгалтерскую отчетность, а также об основаниях составления пересмотренной бухгалтерской отчетности.

В соответствии с п. 9 ПБУ 22/2010  существенная ошибка предшествующего отчетного года, выявленная после утверждения бухгалтерской отчетности за этот год, исправляется:

1) записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в текущем отчетном периоде. При этом корреспондирующим счетом в записях является счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка);

2) путем пересчета сравнительных показателей бухгалтерской отчетности за отчетные периоды, отраженные в бухгалтерской отчетности организации за текущий отчетный год, за исключением случаев, когда невозможно установить связь этой ошибки с конкретным периодом либо невозможно определить влияние этой ошибки накопительным итогом в отношении всех предшествующих отчетных периодов.

Таким образом, Вам следует внести исправления в отчетность 2016 г. (в налоговые органы и статистику надо сдать корректировочный баланс).

В отчетности исправления надо  отразить ретроспективно, т. к. если бы изначально все было сделано правильно.

 Дополнительно в пояснениях к годовой бухгалтерской отчетности организация обязана раскрывать следующую информацию в отношении существенных ошибок предшествующих отчетных периодов, исправленных в отчетном периоде:

1) характер ошибки;

2) сумму корректировки по каждой статье бухгалтерской отчетности - по каждому предшествующему отчетному периоду в той степени, в которой это практически осуществимо;

3) сумму корректировки по данным о базовой и разводненной прибыли (убытку) на акцию (если организация обязана раскрывать информацию о прибыли, приходящейся на одну акцию);

4) сумму корректировки вступительного сальдо самого раннего из представленных отчетных периодов.

Практически Вы должны сделать следующее:

1. Составить бухгалтерскую справку о выявленной ошибке
2. Поставить на учет помещение в качестве Основного средства - постановка осуществляется путем заведения карточки ОС, выбора амортизационной  группы,( ПБУ 6/01)
3. Бухгалтерские проводки (сегодняшней датой):

Мы исходим из того, что помещение использовалось в производственной деятельности и по нему начислялась  амортизация,

Последствия в налоговом учете:

Если вы на ОСНО – Вам необходимо : сдать уточненные налоговые декларации  по налогу на имущество за 2015 и 2016 г, и по налогу на прибыль (2015 и 2016 гг).  Доплатить сумму налога на имущество с соответствующими пенями, тогда, вы не будете привлечены к налоговой ответственности  (ст. 80-81 НК РФ)

По прибыли у вас будет к уменьшению, за счет включения в расходы  амортизации.  

Учесть в расходах налог на имущество за 2015 и 2016 г. вы сможете только в 2017 г., после того как сдадите корректировочные декларации по налогу на  имущество.

• Реализация Помещения.

С чего начать? – с  оценки рыночной стоимости помещения (которую может сделать только профессиональный оценщик) . 

Во избежание споров с налоговым органами и с другими собственниками сделка по отчуждению должна быть произведена по рыночной стоимости.

В данной ситуации не имеет значения размер сделки (крупная она или нет), для вас это будет сделка с заинтересованностью, поэтому она подлежит одобрению общим собранием.

Обращаем внимание, что в одобрении могут участвовать только лица, которые не участвуют в сделке. Например:

- 90% - учредитель, которому продают или дарят помещение

- 10% - иной учредитель.

В этом случае сделку должен одобрить учредитель, у которого 10%, второй учредитель в данном случае права голоса не имеет.

Что лучше дарение или купля – продажа?

С точки зрения гражданско-правовой, при наличии одобрения  собранием, разницы нет.

С точки зрения налоговых последствий:

1. При дарении – получатель (одаряемый)  обязан заплатить налог на доходы физ.  лиц  с рыночной стоимости  помещения.  Ставка  13% (ст. 210, 224 НК РФ)
2. Для Общества при применении ОСНО:

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров на территории РФ, к которой приравнивается передача права собственности на товары, на безвозмездной основе. Следовательно, безвозмездная передача имущества по договору дарения признается объектом обложения НДС.

При этом заплатить НДС придется с рыночной стоимости объекта и  стоимость помещения учесть в расходах нельзя.

            При реализации помещения по договору купли-продажи.

Вы применяете обычный порядок учета доходов, в зависимости от выбранного режима налогообложения.

При ОСН:

Мы предполагаем, что амортизационную премию вы в налоговом учете не использовали.

Сделка облагается НДС.

нужно ли оформлять сделку у нотариуса – не обязательно, но очень желательно, т.к. данный договор подлежит гос. Регистрации, а как показывает практика, лица обычно допускают ошибки при составлении данного договора и потом, при гос. Регистрации у них возникают проблемы.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Пункт 1 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.